• Ausgangssituation: Das Haus steht auf einem Grundstück, das dem Verkäufer nicht gehört. Der Grundstücksbesitzer ist daher frühestmöglich in die Pläne einzubeziehen.
• Eine Immobilienbewertung ist eine notwendige Basis für den Hausverkauf mit Erbpacht.
• Die Vorteile eines Erbpacht-Hauses zeigen sich vor allem in einem niedrigen Preis für Käufer.
• Üblicherweise ist die Erbpacht auf einen Zeitraum von bis zu 99 Jahre ausgelegt, sodass der Hausverkauf irgendwann aufgrund bestimmter Lebensereignisse in den Fokus rücken kann.
• Grundsätzlich ist es immer möglich, ein Haus mit Erbpacht zu verkaufen.

Sie wissen jetzt, dass ein Hausverkauf mit Erbpacht möglich ist und welche Voraussetzungen zu erfüllen sind. Meistens gestaltet sich der Hausverkauf mit Erbpacht schwierig, wenn nur noch eine kurze Vertragsrestdauer vorliegt. Diese würde an den neuen Erbbauberechtigten übergehen, der aber seinerseits langfristige Planungssicherheit nutzen möchte.

Im Einzelfall kann die rechtliche bzw. vertragliche Abwicklung sehr komplex sein, sodass Sie diese Schritte am besten mit einem erfahrenen Immobilienmakler,  wie Bene Immobilien Management, gehen. Dieser unterstützt Sie vor allem bei der wichtigen Immobilienbewertung, die bei Erbpachtgrundstücken aufwendig und für Ihre finanziellen Interessen das Herzstück ist.

Es gilt die Faustregel: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer fällt der Verkehrswert der Immobilie aus. Es ist aber auch denkbar, dass der Erbbaurechtsgeber sich bereit erklärt, die Laufzeit zu erneuern – dann startet sie erneut mit 99 Jahren. Alternativ ist es auch möglich, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück verkauft, anstatt die Erbpacht weiterlaufen zu lassen.

• Wichtig zu wissen: Der Grundstückseigentümer muss auch zustimmen, wenn die Erbpacht im Rahmen der Baufinanzierung des Käufers belastet werden soll. Damit soll verhindert werden, dass das Grundstück übermäßig stark mit Grundpfandrechten belegt wird.

Verkehrswert von Erbpachtimmobilien

Verkehrswert-Ermittlung

Der sogenannte Verkehrswert von Erbbauimmobilien verringert sich, je näher der Erbpachtvertrag dem Ablauf entgegengeht. Dies merkt man lange nicht, aber wenn die Restlaufzeit die 40 Jahre unterschreitet, werden beim Verkauf die potentiellen Käufer genauer anfangen zu rechnen. Der Eigentümer, also Erbbaurechtsgeber ist nicht gezwungen, den Vertrag zu verlängern. Die entsprechende Immobilie geht wieder in den vollständigen Besitz des Grundstückseigentümers über. Er ist jedoch fast immer dazu verpflichtet, dem Berechtigten der Erbpacht eine Entschädigung auszuzahlen. Diese ist abhängig vom Bauzustand der Immobilie und darf laut gesetzlicher Bestimmungen nicht weniger als zwei Drittel vom Verkehrswert betragen (außer es ist im Erbpachtvertrag explizit anders geregelt). In Bezug auf den Wiederverkaufswert von Erbpachtimmobilien ist dieser Umstand von großer Bedeutung.

Deutschlandweit unterliegen nur etwa fünf Prozent der Immobilien dem sogenannten Erbbaurecht. Aus diesem Grunde gibt es wenig Vergleichsmöglichkeiten zur Bewertung des Wiederverkaufswertes von Erbpachtimmobilien. Im Bericht des Gutachterausschusses München finden sich zumindest für München Anhaltswerte für Eigentumswohnungen, die im Erbbaurecht erstellt wurden. Übrigens kommt es regelmäßig nach Ablauf von mehreren Jahren zu einer Anpassung gemäß dem sogenannten Verbraucherpreisindex aufgrund veränderter wirtschaftlicher Verhältnisse. Das bedeutet, dass sich die monatliche Erbpacht über die Jahre hinweg, je nach Inflation, erhöht.

Faktoren für die Wertermittlung bei Erbpachtimmobilien

Folgende Faktoren fließen also unter anderem in die Wertberechnung der Erbpachtimmobilie ein: Zustand, Alter, Ausstattung, Lage und Größe des Gebäudes; Restlaufzeit Erbpachtvertrag; Höhe der monatlichen Erbpacht; Angebot und Nachfrage.

Die Immobilienbewertung ist also nicht immer ganz einfach, besonders im Hinblick auf den Erbpacht Wiederverkaufswert. 

Bei Häusern auf Erbpacht benötigt man zusätzlich zur obigen Checkliste folgende Unterlagen:

1. Erbbaurechtsvertrag   und Grundriss

2. Lageplan    macht Bene Immobilien Management

3. Grundbuchauszug   macht Bene Immobilien Management

4. Brandversicherungsurkunde 

5. Nebenkostenübersicht 

6. Liste der letzten Renovierungen 

7. Baubeschreibung (soweit vorhanden) 

8. Bilder   macht Bene Immobilien Management

9. Energieausweis  macht Bene Immobilien Management

10. Wohnflächenberechnung   macht Bene Immobilien Management

11. ggfs. Kopie Mietverträge